DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Do comprador

- Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda) (idem para o cônjuge);

- Certidão de nascimento (solteiros);

- Certidão de casamento;

- Comprovação de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda).

Do vendedor

- Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);

- Certidão de nascimento (solteiros);

- Certidão de casamento:

- Com averbação no Registro de Imóveis (imóvel comprado antes do casamento)

- Com averbação apropriada (desquitados e divorciados)

- Com averbação de óbito do cônjuge (viúvos) D certidões dos distribuidores de protesto D certidão dos distribuidores civis;

- Certidões dos distribuidores da Justiça Federal;

- Certidão dos distribuidores de executivos fiscais;

- Em caso de pessoa jurídica, certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal;

- Certidão dos distribuidores de falência e concordata;

Do imóvel

- Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;

- Certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);

- Durante os 20 anos anteriores (vintenária);

- Certidão negativa do IPTU, ou certidão da situação fiscal imobiliária, e o carnê com as parcelas quitadas;

- Certidão de situação enfitêutica (certifica se o imóvel tem domínio de órgãos públicos ou privados).:



DEFINIÇÃO DE ITBI

- O imposto sobre a transmissão de bens imoveis e de direitos a eles relativos (ITBI) é um imposto brasileiro, de competencia municipal, ou seja , somente os municipios tem competencia para institui-lo (Art. 156,ll , da Constituição Federal).

- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto Municipal, de responsabiliade do comprador pago/recolhido por este nas transações imobilarias.



DEFINIÇÃO DE LAUDÊMIO

- Direito que a União tem(Brasil) , quando da transferencia dos direitos de ocupação ou foro de imóvel localizado em propriedades da União. Não é Imposto nem Tributo.

- Imposto cobrado dos proprietarios de imóveis que se encontram em area da União ou do municipio quando o vendem. Por lei deve ser pago pelo vendedor, mas é praxe o comprsdor assumir essa despesa.


COMO ALUGAR

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).


CONTRATO
Cláusulas e requisitos obrigatórios

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver:

· Descrição e endereço do imóvel locado;
· Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
· Forma e local do pagamento;
· Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
· Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
· Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
· Duração do contrato;
· Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
· Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.


DEVERES DO LOCADOR

Entregar o imóvel em condições de uso:
· Responder por problemas anteriores à locação;
· Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
· Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
· Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
· Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
· Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
· Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:
  - reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;
  - pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;
  - obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;
  - indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação;
  - instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
  - despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns;
  - contribuição para fundo de reserva.


DEVERES DO INQUILINO

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; · Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; · Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; · Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; · Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; · Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; · Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; · Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); · Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; · Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; · Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: - salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; - cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; - limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: - manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; - manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; - rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; - pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; - manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; - reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação.


LOCADOR x LOCATÁRIO
Saiba o que cabe a cada um.

1. Quando o contrato de locação é verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar de incêndio, incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade do LOCADOR.
2. O recibo de aluguéis, para o LOCATÁRIO, deve ser discriminado, informando cada parcela paga, separadamente, posto que a Lei proíbe o recibo genérico, global.
3. O LOCADOR tem direito a fazer uma revisão do valor do aluguel, de 03 em 03 anos, ajustando-o ao preço de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espaço de tempo, o prazo só começará a correr contado do último acordo.
4. A ação de revisão de aluguéis não é cabível quando o LOCATÁRIO se encontra na pendência de prazo para desocupação de imóvel.
5. Quando o LOCADOR não providenciar uma vistoria do estado do imóvel locando, ou o fizer de forma incorreta, o LOCATÁRIO tem direito de exigir uma descrição minuciosa do estado do imóvel que está recebendo, exatamente para não ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.
6. A pintura nova no imóvel só pode ser exigida, ao fim da locação, quando o imóvel foi recebido também pintado de novo.
7. O LOCATÁRIO tem direito de descontar dos aluguéis mensais o valor pago, ao condomínio, a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva.
8. O LOCADOR tem direito de exigir a retomada do imóvel quando o LOCATÁRIO o sublocar a terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito.
9. A companheira do LOCATÁRIO, que residir no imóvel, tem direito de continuar a locação quando do falecimento deste.
10. As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do LOCATÁRIO, ou do LOCADOR, só poderão ser cobradas se previstas no contrato de locação.
11. O LOCADOR que retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, se não o ocupar no prazo de seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele não permanecer pelo prazo mínimo de um ano, estará sujeito à indenização e pena de prisão.
12. Não é completa, portanto, sem valor jurídico, a Fiança prestada por pessoa casada sem a assinatura do seu cônjuge.
13. Acordo de revisão de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, não os comprometerá quanto às diferenças negociadas.
14. O LOCATÁRIO deve notificar ao LOCADOR, com cópia protocolada, a respeito de todos os danos que ocorrerem no imóvel em razão de chuva, infiltração, defeitos em instalações, etc; esta providência pode evitar complicações no momento da entrega do imóvel.
15. O LOCADOR que sempre recebe os aluguéis com atraso, sem cobrança de multa, está aceitando alteração tácita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente.
16. A locação para temporada não é renovável; se o LOCADOR aceitar a renovação, mesmo que verbal, estará, na verdade, aceitando a locação do imóvel por um prazo mínimo de trinta meses.
17. Os acordos de qualquer tipo, entre LOCADOR e LOCATÁRIO, deverão ser escritos, isto pode evitar problemas para ambas as partes.
18. O LOCATÁRIO, na falta do LOCADOR, poderá comparecer às assembléias do condomínio e votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias, mesmo sem procuração.
19. O comprador de imóvel alugado poderá retomar o imóvel, independentemente de estar ou não vencido o contrato, salvo se o contrato tiver cláusulas que garantam a locação em caso de venda
20. A lei Sarney, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança.
21. O LOCADOR não é obrigado a pagar à Administradora os custos com cadastro, contrato, anúncios, etc; se tais despesas não estiverem claramente previstas no contrato de prestação de serviços.
22. O LOCATÁRIO não está obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anúncio, etc. Essas despesas deverão ser suportadas diretamente pelo LOCADOR, ou, pela administradora.
23. O LOCADOR, antes de entregar seu imóvel à uma Administradora, deve ficar atento e informar-se quais os serviços que esta lhe prestará e qual a comissão mensal que lhe será cobrada. Não existe tabela de taxa de administração ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de serviço e cada qual pode cobrar uma comissão percentual, mensal, totalmente diferente.
24. O LOCADOR deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do LOCATÁRIO, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá comprometer também o proprietário, já que, óbvio, a administração é exercida mediante procuração deste.


ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: · caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); · em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; · fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); · seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.


DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.


DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.